作为全上海第一个拥有亿元豪宅的地方，作为上海第一代富人区，佘山别墅区，全面跑输了大盘。

　　佘山能够登顶，这是因为在当年的豪宅评价体系里，佘山的确多方面的遥遥领先。

　　从地段上讲，当年市区的好地段也没什么特别好的房子（今天公众认可的豪宅基本都出现在08年以后），而且分布的比较零散，不成富人区；

　　在众多郊区别墅区中，从资源稀缺性上来看，佘山别墅区坐拥上海唯一一座“百米”高山，可谓是独一份的稀缺。

　　毕竟，当年众多别墅区宣传推广都是对标“比弗利山庄”、“香港半山”，但是唯一有山的却只有佘山一个。

　　佘山的七个代表性小区平均容积率0.195，平均绿化率68.9%，妥妥的庄园级别墅配置。

　　佘山的别墅，打造的都是超大面积+超大院子的庄园型别墅，抓的客群就是上海金字塔塔尖的那一小撮顶级富豪。

　　佘山的别墅基本也是上海最早开始做石材、法式园林等超奢配置的别墅区，在2003-2008这个阶段就开始做石材立面，欧式雕塑、法式园林、恒温泳池，在当年都是遥遥领先。

　　2003年，占地12000㎡的上海紫园8号别墅的售价就高达1.3亿，直接刷新了上海豪宅总价的上限，并开启了全国的亿元豪宅时代。

　　而当时上海市区新房的房价水平大概还维持在5000-15000的档次，佘山的价格可以说是断崖式领先。

　　也因此，在很长一段时间里，佘山的别墅甚至都带了一股神秘感，大家猜测大佬们在上海的豪宅时，佘山总是榜上有名。

　　站在今天的视角评价一城九镇和佘山的规划，其实可以一言以蔽之，就是四个字：

　　当年公众认知里，认为上海的市区连开发外环都很困难，江桥这种如今近郊的地方都规划动迁大居了。

　　上海的市区很难开发那么远，郊区就搞些特色小镇就够了，市区永远开发不过去。

　　郊区这些小镇也和今天五大新城动辄几百万方的规划不同，小镇核心区实际落地的体量都不大。

　　佘山别墅区就是那个时代规划的产物，同样也有这个致命伤，就是整体的规划体量太小了。

　　加上佘山三号和吉宝佘山，整个佘山片区的九个别墅社区加一起才1700多套房子，满打满算一千七百多个家庭。

　　实际上包括上海紫园、东紫园、曼荼园都有一部分房子没有卖掉，卖掉的这些别墅区里入住率也不太高。

　　佘山后面开发的项目最高能级也只是上坤樾那种市区外溢刚需别墅，和佘山顶豪完全不是一个圈层。

　　这就造成了一个问题，板块的基本面是刚需和普通中产，配套就是匹配这批居民的普通社区商业和郊区学校。

　　西郊以及泛西郊概念的徐泾，都是成片成规模的富人区，有十多所国际学校，有一堆人均消费几千上万的隐奢餐饮、高级会所，虹桥经开区有尚嘉中心这种高奢商场，此外，板块上游还有各大产业区。

　　中国人都有一个归隐田园的梦想——但是梦想只是梦想，人是群居动物，还是要和社会接触，需要日常的生活配套。

　　而佘山一直对标比弗利山庄和半山别墅，对标的“山”这个稀缺资源，也逐渐在公众都知道区别之后证伪：

　　人家的别墅建在山上，咱这是建在山下，上山还得买票，去隔壁的月湖公园也得买票。

　　更为关键的是，在上海城市发展的几轮变迁之后，上海的购房者共识已经发生了巨变。

　　进入存量发展时代之后，上海的城市发展逻辑已经从“不断把郊区变成市区的扩张时代”，进入到了“让郊区永远是郊区”的新时代。

　　上一个“不断把郊区变成市区的扩张时代”，最为典型的共识是上海会无限外拓：

　　如今这个“让郊区永远是郊区”的时代，上海发展的资源都回归市中心，大家的共识变成了：

　　尤其是买豪宅，一定要尽可能买市中心，连那些零星分布的区域型豪宅们都开始被富人淘汰了。

　　具体范围也很明确，西郊和西郊外溢的徐泾华漕，浦东，自然就是联洋、碧云、东郊一起的大东郊别墅区以及其外溢区域。

　　三四千万看徐泾，五六千万看东郊西郊，8000万以上就看那几个带ip的标杆，佘山基本不在选项里。

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　　佘山别墅区，在楼市的置换链条里，其实应该视为徐泾-赵巷别墅区的下游板块，主打“外溢度假型”需求。

　　从楼市鄙视链的角度，佘山的房价上限应该是总价上限弱于赵巷和徐泾的，大概就是3000万的层次。

　　佘山高昂的出道价格、极大的单套面积，造成在今天的楼市价值评判体系里，佘山的大部分别墅都错配了。

　　十年前几千万买入一套大宅，全面豪华装修、持有十年之后，如今再次挂牌的价格却比当年买入价还要低。

　　别墅产品比较复杂，品相、风格、流通性、改造空间等一系列问题都会影响房子的估值。